[중소기업연합뉴스] 김준수 기자 = 건물을 매입할 때는 가격과 임대수익뿐 아니라 현재 건축물이 어떤 구조로 되어 있고 앞으로 계획하는 용도와 공사를 감당할 수 있는지를 확인해야 한다. 특히 매입 후 건물 증축, 대수선, 리모델링을 계획한 건물이라면 매입계약 전에 필히 구조 관련 자료와 현장 상태를 함께 검토해야 한다.
필자가 강조해서 아내 드리고 싶은 점은 건물 매입은 토지와 건축물을 함께 거래하는 것이다. 매수자는 등기사항이나 건축물대장만 확인하는 데 그치지 않고 실제 구조 전문가와 함께 건축물의 상태까지 살펴볼 필요가 있다.
건축법은 건축물이 고정하중, 적재하중, 적설하중, 풍압, 지진 및 그 밖의 진동과 충격에 대해 안전한 구조를 가져야 한다고 규정하고 있다. 또한 일정한 건축물의 건축이나 대수선에는 구조안전 확인 절차가 적용된다.
대수선은 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등 건축물의 주요 구조나 외부 형태를 수선·변경하거나 증설하는 행위를 포함한다. 따라서 기존 건물을 매입한 뒤 용도를 바꾸거나 증축 또는 대수선을 계획한다면 현재 건물의 구조 상태와 계획하는 공사가 서로 맞는지를 사전에 검토해야 한다.
첫째 현재 건물의 구조와 관련 자료를 확인해야 한다
가장 먼저 확인할 것은 건축물이 어떤 구조로 만들어졌는지와 그 구조를 확인할 수 있는 자료가 있는지다. 건축물대장에서는 일반건축물대장이나 집합건축물대장 등을 열람할 수 있으며, 건축물의 기본적인 현황을 확인하는 출발점으로 활용할 수 있다. 정부24를 통해 건축물대장 발급과 열람이 가능하며, 건축물현황도 역시 일정한 요건에 따라 열람·발급할 수 있다.
그러나 서류 확인과 실제 건물 확인은 구분해야 한다. 매수하려는 건물의 구조 형식과 층수, 연면적, 주요 구조부의 형태 등을 확인하고 기존 설계도서나 구조 관련 자료가 확보되어 있는지도 살펴보는 것이 좋다.
특히 오래된 건축물이라면 현재 사용 상태와 최초 건축 당시의 도면이 일치하는지도 확인할 필요가 있다. 이후 증축이나 내부 변경이 있었다면 그 변경이 구조적으로 어떤 영향을 미쳤는지 별도로 살펴봐야 한다.
매수자가 처음부터 확인해야 할 것은 건축물대장을 통해 건축물의 기본 현황과 용도 등을 확인하는 것이다. 더하여 건축물현황도로 실제 공간 구성과 현황을 확인할 수 있는 자료인지 살펴본다.
특히 구조 관련 도서로 구조 형식과 주요 구조부 관련 자료의 확보 여부를 확인하면서 기존 변경 사항 즉 증축, 개축, 대수선 등 건축물의 변경 이력이 있는지 확인하고 기존에 실시한 점검이나 안전진단 자료가 있는지 확인해야 한다.
[매수 시 확인 사항]
또 다른 방법은 건축물 생애 이력 관리시스템에서도 건축물 정보와 정기 점검, 긴급 점검, 소규모 노후 건축물 점검, 안전진단 등의 정보를 관리하고 있으므로 대상 건축물에 관련 정보가 존재하는지 확인할 수 있다.
건축물 생애 이력 관리시스템
https://blcm.go.kr/cmm/main/mainPage.do
둘째 균열과 변형이 단순한 외관 문제인지 확인해야 한다.
건물에 균열이 있다고 해서 모든 균열이 구조적인 문제를 의미하는 것은 아니다. 반대로 눈에 보이는 균열이 작다고 해서 구조적인 검토가 필요하지 않다고 단정할 수도 없다.
따라서 매수자는 균열의 크기만 보는 것이 아니라 균열이 어디에 발생했는지, 어떤 방향으로 나타나는지, 주변 구조부에 어떤 변화가 있는지를 함께 살펴야 한다.
기둥과 보, 내력벽 등 주요 구조부에 이상이 발견되거나 건물의 기울어짐, 처짐, 변형 등 의심이 드는 경우 단순한 육안 확인만으로 판단하기 어렵다. 이런 경우에는 건축구조 분야 전문가의 현장 검토가 필요하다.
건축물관리법에서도 건축물에 중대한 결함이 발생하거나 붕괴·전도 등의 위험이 있다고 판단되는 경우, 또는 재난 예방을 위해 안전진단이 필요하다고 인정되는 경우 등을 안전진단과 관련된 사유로 규정하고 있다.
여기서 중요한 것은 모든 건물 매입에 법적으로 동일한 수준의 안전진단이 요구된다고 이해해서는 안 된다는 점이다. 매입 대상 건물의 규모와 용도, 연식, 현재 상태, 과거의 변경 여부, 향후 계획에 따라 필요한 검토 수준이 달라질 수 있다.
실무에서 보면 매수자가 현장에서 가장 먼저 해야 할 일은 이상 징후를 발견하고 기록하는 것이다. 균열이나 변형이 발견된 위치를 사진으로 남기고, 해당 부분이 기둥·보·벽체 등 어느 부위인지 확인해 전문가에게 전달하면 이후 검토에도 도움이 된다.
셋째 과거의 증축이나 대수선이 구조에 어떤 영향을 주었는지?
기존 건물을 매입할 때 놓치기 쉬운 부분이 건축물의 과거 변경이다. 건축물은 준공 당시와 현재의 모습이 다를 수 있다. 내부 공간을 변경했거나 일부를 증축했을 수도 있고, 주요 구조부에 영향을 줄 수 있는 공사가 이루어졌을 수도 있다. 건축법상 대수선에는 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선·변경하거나 증설하는 행위가 포함된다.
따라서 매수자가 기존 건물에 추가적인 공사를 계획하고 있다면 과거의 변경 사항과 앞으로 계획하는 공사를 함께 검토해야 한다. 특히 매입 후 사무실을 다른 용도로 바꾸거나 내부 공간을 크게 변경하려는 경우에는 현재 건물의 구조가 계획하는 변경을 수용할 수 있는지 확인해야 한다.
예를 들어 벽체를 철거해 공간을 넓히거나, 새로운 설비를 설치하거나, 층의 용도를 변경하면서 하중 조건이 달라지는 경우에는 단순한 인테리어 공사로만 판단해서는 안 된다.
필자가 건물 매입 전에는 확인해야 할 몇 가지 사항을 안내드리고자 한다. 현재 건물과 건축물대장의 내용이 일치하는가. 기존에 증축이나 대수선이 이루어진 부분이 있는가. 주요 구조부에 변경이 있었는가. 매입 후 계획하는 공사가 주요 구조부에 영향을 주는가. 계획한 공사를 위해 별도의 구조검토가 필요한가. 등에 대해서 반드시 확인해 보기 바란다.
넷째 매입 후 계획하는 용도와 구조적으로 맞는지 확인해야 한다
건물의 구조는 현재 사용 용도만을 기준으로 판단해서는 안 된다. 매수자가 어떤 사업을 할 것인지, 내부 공간을 어떻게 변경할 것인지, 추가적인 설비나 하중이 발생하는지를 함께 살펴야 한다.
예를 들어 현재의 건물 사용 상태와 매입 후 사용하려는 용도가 다르다면 구조적인 검토와 함께 건축법상 용도변경 가능 여부도 확인해야 한다. 또한 증축이나 대수선을 계획한다면 해당 공사에 필요한 구조안전 확인 여부를 별도로 검토해야 한다.
건축법 시행령은 구조안전 확인과 관련해 층수, 연면적, 높이, 처마높이, 기둥 사이 거리, 건축물의 용도와 중요도 등에 따른 대상을 규정하고 있다. 따라서 단순히 건물의 규모만 보고 구조검토 여부를 판단하기보다 해당 건축물과 계획하는 공사의 조건을 함께 확인해야 한다.
특히 소규모 부동산 개발을 계획하는 투자자라면 이 부분이 중요하다. 매입 당시에는 문제가 없어 보였던 건물이 실제 개발계획을 적용하는 단계에서는 구조검토가 필요한 건물이 될 수 있기 때문이다.
따라서 매입 목적을 먼저 정리하는 것이 좋다. 현재 용도로 계속 사용할 것인지, 용도를 변경할 것인지, 증축할 것인지, 리모델링할 것인지, 대수선을 할 것인지에 따라 확인해야 할 구조적 조건이 달라질 수 있기 때문이다.
다섯째 구조보수와 보강이 필요한 경우 사업비에 반영해야 한다.
구조검토의 목적은 단순히 안전 여부를 판단하는 데 그치지 않는다. 투자자에게는 향후 발생할 수 있는 공사와 비용을 사전에 파악하는 것도 중요하다. 건물에 보수나 보강이 필요하다면 매입 가격만 보고 투자수익을 계산해서는 실제 사업비를 제대로 판단하기 어렵다.
매입 후 구조보수나 보강이 필요한지, 계획한 증축이나 대수선을 위해 추가적인 구조공사가 필요한지, 기존 구조를 유지하면서 계획한 용도를 적용할 수 있는지를 검토해야 한다.
다만 현장 상태만으로 정확한 공사비를 확정할 수 있다고 단정해서는 안 된다. 구조보수나 보강의 범위와 방법은 현장 조사와 구조검토 결과에 따라 달라질 수 있으며, 실제 공사비는 설계와 시공 조건 등을 종합해 별도로 산정해야 한다.
부동산 투자에서 중요한 것은 매입 가격과 예상 매출만 계산하는 것이 아니다. 매입 이후 필요한 공사와 그에 따른 비용까지 포함해 사업성을 검토해야 한다.
특히 소규모 개발에서는 예상하지 못한 추가공사가 사업비에 영향을 줄 수 있기에 매입계약 전에 구조적으로 확인할 사항을 정리해 두는 것이 합리적이다.
그렇다면 지금 바로 확인해야 할 것들은 무엇일까? 첫째, 건축물대장과 실제 건물의 현황이 일치하는지 확인한다. 둘째, 기존 설계도서와 구조 관련 자료를 확보할 수 있는지 확인한다.
셋째, 기둥·보·내력벽 등 주요 구조부에 균열이나 변형 등 이상이 있는지 현장에서 확인한다. 넷째, 과거 증축·대수선 등 건축물의 변경사항과 현재 상태를 함께 확인한다.
다섯째, 매입 후 계획하는 증축·리모델링·용도변경 등이 기존 구조에 미치는 영향을 검토한다. 그런데 검토 과정에 전문가 상담이 필요한 경우가 있다.
건물이 오래되었거나 주요 구조부에 이상이 발견된 경우, 과거의 증축이나 대수선 여부가 명확하지 않은 경우, 기존 설계도서와 실제 건물의 상태가 다른 경우, 매입 후 증축이나 대수선을 계획하는 경우에는 건축구조 분야 전문가에게 사전 검토를 의뢰하는 것을 권한다.
자 이제 검토를 마쳤다. 실행에 옮기는 과정도 함께 살펴보자. 1단계에서는 건축물대장과 건축물 관련 자료를 확보한다. 2단계에서는 기존 건물의 구조 형식과 변경사항을 확인하고 현장에서 주요 구조부의 상태를 살펴본다.
3단계에서는 매입 후 사용할 용도와 계획하는 공사를 정리한다. 4단계에서는 구조적인 검토가 필요한 부분을 건축구조 전문가에게 문의한다. 5단계에서는 구조검토 결과와 필요한 보수·보강 또는 공사 내용을 사업비와 일정에 반영한 뒤 매입 여부를 판단한다.
필자가 마지막으로 조언을 드리는 점은 건물 매입에서 구조안전 검토는 건물을 사지 말아야 할 이유를 찾는 과정이 아니라 매입 이후 발생할 수 있는 구조적 문제를 사전에 확인하는 과정이라는 것이다.
매수자는 첫째 현재 건물의 구조와 관련 자료를 확인하고, 둘째 주요 구조부의 이상 여부와 과거 변경사항을 살펴보고, 셋째 매입 후 계획하는 공사가 기존 구조와 양립할 수 있는지를 검토해야 한다.
소규모 부동산 개발을 계획한다면 토지와 건물의 가격만 비교할 것이 아니라 매입 이후 어떤 공사가 필요한지까지 확인해야 한다. 건물을 계약하기 전에 건축물대장과 관련 자료를 확보하고, 필요한 경우 현장 구조검토를 먼저 진행하는 것이 매입 후 예상하지 못한 문제를 줄이는 출발점이 될 수 있다.
필자는 본 칼럼 이후에 이어서 칼럼을 개재할 예정이다. 오래된 건물의 균열, 구조기술사에게 점검받아야 하는 경우는 무엇인가에 대해 주요 구조부의 균열과 일반적인 마감 균열을 구분하고 전문가 검토가 필요한 상황은?,
건물 증축 전에 구조기술사가 확인하는 핵심 사항, 기존 건축물의 구조와 증축계획을 어떤 관점에서 검토해야 하는지?, 건물 리모델링 전에 건축사와 구조기술사에게 확인해야 할 즉 내부 변경과 대수선, 구조안전 확인에 대한 것이다.
아래는 필자가 자주 듣는 질문에 대해 답변한 글이다. 외오에 추가로 궁금한 사항이나 상담이 필요하신 분은 맥스구조건축사사무소로 모느이 주시면 된다.
자주 묻는 질문(FAQ)
건물 매입 전에 반드시 구조안전진단을 받아야 하나요? / 모든 건물 매입에 동일한 수준의 안전진단이 법적으로 요구되는 것은 아니다. 다만 건물의 노후도, 이상 징후, 기존 변경사항, 매입 후 공사계획 등을 고려해 구조검토가 필요한지를 판단하는 것이 좋다.
건축물대장만 보면 건물의 안전성을 알 수 있나요? / 건축물대장은 건물의 기본적인 공적 정보를 확인하는 자료이지만 현장에서 나타나는 균열이나 변형 등 실제 상태를 모두 판단하는 자료는 아니다. 따라서 필요한 경우 현장조사와 구조 분야의 별도 검토가 필요하다.
건물에 균열이 있으면 무조건 위험한 건가요? / 균열의 존재만으로 구조적 위험 여부를 단정할 수 없다. 발생 위치와 형태, 주변 구조부의 상태 등을 함께 확인해야 하며, 주요 구조부의 이상이 의심되는 경우 전문가의 검토가 필요할 수 있다.
오래된 건물은 무조건 구조검토를 받아야 하나요? / 건물의 연식만으로 동일하게 판단할 수는 없다. 건물의 구조 형식, 현재 상태, 과거 변경사항, 사용 용도와 향후 계획 등을 종합적으로 살펴 구조검토 필요성을 판단하는 것이 적절하다.
건물 매입 후 증축이나 대수선을 계획하고 있다면 언제 구조검토를 해야 하나요? / 가능하면 매입 의사결정 단계에서부터 계획하는 공사와 기존 구조의 관계를 검토하는 것이 좋다. 건축법은 일정한 건축 및 대수선에 대해 구조안전 확인을 요구하고 있으므로 계획하는 공사의 내용과 규모에 따라 관련 절차를 사전에 확인해야 한다.
[칼럼 제공]
정진우 건축구조기술사는 건축구조와 건축설계를 전문 분야로 하는 건축사이자 건축구조기술사다. 서울시립대학교 건축공학과를 졸업하고 한양대학교 건축공학과에서 건축공학을 전공했으며, 2010년 건축사, 2021년 건축구조기술사 자격을 취득했다.
1999년부터 2022년 1월까지 오산시청 건축직렬 팀장으로 근무했으며, 2022년 2월부터 맥스구조건축사사무소 대표로 건축 및 구조 분야 업무를 수행하고 있다. 주요 연구 실적으로 「필로티형 수직비정형 건물의 정확한 내진설계를 위한 프로세스 개발」이 있다.
[관련 문의]
맥스구조건축사사무소 / 031-523-2111
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