[중소기업연합뉴스] 김준수 기자 = 소규모 부동산 개발의 성패는 토지를 얼마나 싸게 매입했느냐보다 그 토지에서 계획한 사업을 실제로 실행할 수 있느냐에 달려 있다. 국토계획법상 개발행위허가가 필요한지, 건축법상 도로와 대지 조건을 충족하는지, 해당 토지의 용도지역과 지구단위계획 등 지역·지구에 따른 제한은 무엇인지부터 확인해야 한다. 이후 건축 규모와 사업비를 산출하고 예상 매출과 금융비용을 비교해야 실제 투자 판단이 가능하다.
▲ 소규모 부동산 개발은 무엇부터 확인해야 하는가?
소규모 부동산 개발을 계획하는 투자자가 가장 먼저 해야 할 일은 매물의 가격을 비교하는 것이 아니라 토지의 개발 가능성을 확인하는 것이다.
[투자자가 확인해야 할 핵심사항]
토지에는 각각 용도지역과 용도지구, 용도구역, 지구단위계획 등 다양한 토지이용 규제가 적용될 수 있다. 정부24에서는 토지이용계획확인서를 발급받을 수 있고, 토지이음에서는 토지이용계획을 열람할 수 있다. 토지이용계획확인서는 해당 토지의 도시계획 결정사항과 행위허가 제한 등을 확인하기 위한 자료다.
투자자는 토지를 검토할 때 최소한 토지의 지목과 면적, 용도지역, 용도지구와 용도구역, 지구단위계획 여부, 도로와의 관계, 건폐율과 용적률, 높이 제한, 주차 관련 조건, 개발행위허가 대상 여부 등을 확인해야 한다.
여기서 특히 주의해야 할 부분이 용도지역만 보고 건축 가능성을 판단하는 것이다. 같은 주거지역에 있는 토지라도 지구단위계획이나 다른 지역·지구의 지정 여부에 따라 실제 건축계획에 적용되는 조건이 달라질 수 있다.
따라서 토지이용계획을 확인한 다음에는 해당 지방자치단체의 도시계획 관련 부서와 건축 관련 부서에서 실제 계획하려는 건축물의 용도와 규모가 가능한지 확인하는 절차가 필요하다.
필자가 소규모 개발에서 토지 매입 전 검토해야 할 항목을 정리해서 알려 드리고자 한다. 토지 기본정보로 지목, 면적, 소유권, 토지 형태와 현황을 확인하고 토지이용계획으로 용도지역, 용도지구, 용도구역, 지구단위계획 등 적용 여부를 확인해야 한다.
건축 가능성을 확인해야 한다. 계획하려는 건축물의 용도와 규모가 해당 토지에서 가능한지 확인하자. 도로 조건도 중요한 검토 대상이다. 건축법상 도로와 대지의 관계 및 실제 진입 조건을 확인해야 하며 개발행위에 대한 검토를 통해 건축이나 토지 형질변경 등에 개발행위허가가 필요한지 확인해야 한다.
가장 중요한 것은 사업성 검토다. 토지비뿐 아니라 공사비, 설계비, 인허가 관련 비용, 금융비용, 각종 부담금과 세금 등을 포함해 사업비를 산출한다.
▲ 토지에 건물을 지을 수 있다는 것과 사업 가능성은 다르다.
토지에 건축물이 들어설 수 있다는 사실만으로 개발사업의 사업성이 확보되는 것은 아니다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률은 일정한 건축물의 건축이나 공작물 설치, 토지의 형질변경, 토지분할 등에 대해 개발행위허가를 받도록 규정하고 있다.
개발행위허가의 기준에는 개발행위 규모뿐 아니라 도시·군관리계획과의 관계, 주변 토지이용과 건축물 높이, 토지 경사도, 수목, 배수, 주변 환경과 경관 등이 포함된다.
따라서 투자자가 매입하려는 토지에 건축이 가능하다는 말을 들었다면 그것으로 검토를 끝내서는 안 된다. 계획하고 있는 사업의 규모와 용도에 맞춰 개발행위허가와 건축허가 과정에서 어떤 검토가 이루어지는지 확인해야 한다.
건축법에서도 대지와 도로의 관계를 별도로 규정하고 있다. 현행 건축법 제44조는 원칙적으로 건축물의 대지가 2미터 이상 도로에 접하도록 규정하고 있다. 또한 건축법상 도로의 정의와 실제 현황도로의 관계를 별도로 확인해야 한다.
이 부분은 소규모 개발에서 특히 중요하다. 현장에서 차량이 다니고 있다는 이유만으로 해당 도로가 건축법상 적법한 도로라고 단정할 수 없기 때문이다.
실제로 대법원은 2023년 2월 2일 선고한 2020두43722 사건에서 개발행위허가운영지침의 진입도로 요건과 개발행위허가 기준의 관계가 문제된 사건에 대해 판단했다.
대법원은 개발행위허가 요건 충족 여부가 행정청의 재량판단 영역에 속한다고 보면서, 해당 건축허가 신청이 국토계획법 시행령의 개발행위허가기준에 부합하지 않는다는 원심의 결론을 수긍했다.
이 사례가 소규모 개발 투자자에게 주는 실무적인 의미는 분명하다. 토지를 매입하기 전에 현장에 도로가 있다는 사실만 확인할 것이 아니라 해당 도로가 건축과 개발행위허가에 어떤 의미를 갖는지 확인해야 한다는 것이다.
특히 토지의 모양이 부정형이거나 도로 접면이 부족한 토지, 기존 도로를 통해 진입해야 하는 토지, 인접 토지를 함께 사용해야 하는 토지라면 토지 매입계약 전에 건축사 또는 관련 전문가를 통해 실제 건축계획을 검토하는 것이 필요하다.
국토계획법에 따른 개발행위허가와 건축법에 따른 건축허가는 서로 다른 제도이지만 실제 개발사업에서는 연결되어 검토되는 경우가 많다. 건축법은 건축허가 과정에서 국토계획법을 비롯한 관계 법령의 적합성을 확인하도록 하고 있다.
▲ 소규모 개발의 수익성은 매출이 아니라 전체 사업비에서 계산해야 한다
소규모 부동산 개발을 검토할 때 흔히 발생하는 실수는 토지 가격과 예상 분양가격만 비교하는 것이다. 예를 들어 토지를 일정 금액에 매입한 뒤 건축물을 지어 일정 금액에 분양할 수 있다는 계산만으로는 실제 수익성을 판단하기 어렵다.
토지 매입비 외에도 취득 과정에서 발생하는 세금과 비용, 설계비, 각종 인허가 관련 비용, 공사비, 감리비, 금융비용, 분양 및 마케팅 비용, 각종 부담금과 세금 등을 함께 검토해야 한다.
특히 공사기간이 길어지거나 분양이 예상보다 늦어지면 금융비용과 보유비용이 증가할 수 있다. 따라서 사업성 검토에서는 예상 매출액 하나만 계산하기보다 사업기간과 자금 투입 시점까지 함께 검토하는 방식이 필요하다.
개발부담금 적용 여부도 사업 유형에 따라 확인해야 한다. 개발이익 환수에 관한 법률은 개발사업 시행이나 토지이용계획 변경 등으로 발생하는 개발이익 가운데 법에서 정한 개발이익을 개발부담금 대상으로 규정하고 있다.
실제 부과 여부와 산정 방식은 개발사업의 종류와 대상 토지, 인허가 내용 등에 따라 달라지므로 단순히 모든 소규모 개발에 개발부담금이 부과된다고 이해해서는 안 된다.
▲ 추가로 확인할 부분은 부동산개발업 등록 문제다.
부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률은 타인에게 공급할 목적으로 일정 규모 이상의 부동산개발을 업으로 영위하려는 경우 등록하도록 규정하고 있다.
법률상 기준과 시행령상 세부 규모가 적용되므로 사업자가 직접 개발한 뒤 타인에게 판매하거나 임대하는 사업이라면 개발 규모와 사업 형태가 등록 대상에 해당하는지 별도로 검토해야 한다.
현행 법령상 부동산개발업 등록 대상의 기본 기준에는 건축물 연면적 또는 토지 면적과 연간 개발 규모가 포함되며, 시행령에서는 건축물의 용도 등에 따라 세부 기준을 두고 있다. 따라서 소규모라는 이유만으로 부동산개발업 관련 규제가 자동으로 적용되지 않는다고 판단해서는 안 된다.
소규모 부동산 개발 전문가인 필자가 드리고 싶은 조언은 사업성 검토를 시 다음과 같은 방식으로 비용을 구분하는 것이 실무적으로 유용하다는 점을 알려 드리고자 한다.
토지 관련 비용은 토지 매입 가격과 취득 과정에서 발생하는 세금 및 비용을 산정하고 인허가 및 설계 비용은 건축설계, 구조 및 각종 설계 관련 비용과 인허가 과정에서 발생하는 비용을 확인해야 한다.
공사 관련 비용의 경우 직접 공사비뿐 아니라 감리와 각종 공사 관련 비용을 포함해야 하며 금융 비용은 대출금과 자기자본 투입액, 금리와 자금 사용기간을 기준으로 금융비용을 계산해야 한다.
판매 관련 비용은 분양이나 매각을 계획한다면 광고와 마케팅, 판매 관련 비용을 반영해야 하며 세금과 부담금의 경우 사업 형태와 토지 및 건축물의 용도에 따라 발생할 수 있는 세금과 부담금의 적용 여부를 확인해야 한다.
예비 비용은 공사비 증가나 사업 기간 연장 등 예상하지 못한 비용에 대한 여유자금을 별도로 검토한다. 분양을 계획한다면 개발 단계와 별도로 분양 관련 법령을 확인해야 한다
소규모 부동산 개발에서 건축물을 직접 사용하지 않고 바로 분양할 계획이라면 분양 단계에서 어떤 법률이 적용되는지도 함께 확인해야 한다. 건축물의 분양에 관한 법률은 일정 범위의 건축물을 사용승인 전에 분양하는 경우 적용된다.
법 제3조는 적용 대상 건축물의 범위를 규정하고 있으며, 분양하는 부분의 바닥면적 합계가 3천제곱미터 이상인 건축물 등이 그 대상에 포함된다. 또한 시행령에서는 오피스텔 30실 이상, 생활숙박시설 30실 이상 등 별도의 적용 기준을 두고 있다.
따라서 소규모 개발이라고 하더라도 건축물의 종류와 규모에 따라 건축물분양법 적용 여부를 확인해야 한다. 해당 법률이 적용되는 경우 분양신고 절차도 함께 검토해야 한다.
법 제5조는 분양사업자가 건축물을 분양하려는 경우 허가권자에게 분양신고를 하도록 규정하고 있으며, 분양신고 수리 이후의 분양방법과 광고 등에 관한 규정도 두고 있다.
이 때문에 투자자는 토지를 매입한 뒤 건축을 진행하면서 마지막 단계에서 분양 방법을 검토하기보다 사업 초기부터 분양 대상과 분양 시기, 필요한 절차를 검토하는 것이 바람직하다.
주택을 개발하는 경우에는 주택법의 사업계획승인 대상 여부도 별도로 확인해야 한다. 주택법 제15조는 대통령령으로 정하는 호수 이상의 주택건설사업 또는 일정 면적 이상의 대지조성사업 등에 대해 사업계획승인을 받도록 규정하고 있다.
필자가 특히 강조하는 것은 소규모 개발 시 모든 사업을 동일하게 판단해서는 안 된다는 점이다. 단독주택인지, 다세대주택인지, 오피스텔인지, 근린생활시설인지, 업무시설인지 등 용도에 따라 적용되는 법령과 인허가 절차가 달라질 수 있기 때문이다.
▲ 전문가 상담이 필요한 경우는?
토지의 용도지역이나 지구단위계획에 따라 계획한 건축물의 가능 여부가 불분명한 경우에는 관련 전문가의 검토가 필요하다. 도로가 사도이거나 현황도로에 의존하는 경우, 인접 토지의 사용이 필요한 경우, 토지 형상이 복잡한 경우에도 매입 전에 건축 가능성을 확인하는 것이 중요하다.
또한 개발행위허가 여부가 명확하지 않거나 여러 법률에 따른 인허가가 동시에 검토되어야 하는 사업이라면 관할 지방자치단체의 담당 부서와 건축사, 소규모부동산개발전문가 등 관련 전문가에게 구체적인 사업계획을 제시하고 확인하는 것이 좋다.
분양을 목적으로 하는 경우에는 개발 규모와 건축물의 용도에 따라 부동산개발업 등록, 주택법상 사업계획승인, 건축물분양법상 분양신고 등 적용 여부가 달라질 수 있으므로 사업 초기 단계에서 관련 규정을 확인해야 한다.
필자가 본 칼럼을 마무리하면서 단계별로 짚어 드리고자 한다. 1단계는 토지 주소와 지번을 기준으로 토지이용계획, 지목, 면적, 용도지역, 지구단위계획 및 각종 제한사항을 확인한다.
2단계는 토지이용계획확인서, 토지대장, 지적도, 토지등기사항증명서 등 토지의 기본자료를 준비하고 계획하려는 건축물의 용도와 규모를 정한다.
3단계는 관할 지방자치단체의 도시계획 및 건축 관련 부서에 개발 가능성을 확인하고 필요한 경우 건축사, 세무사, 법률 전문가 등 해당 분야 전문가에게 검토를 의뢰한다.
4단계는 계약과 실행이다. 토지 매입계약을 체결하기 전에 사업계획과 건축 가능성을 검토하고, 계약 조건에는 실제 사업 추진에 영향을 줄 수 있는 사항을 충분히 반영한다.
5단계 결과 확인이다. 인허가 가능성, 총사업비, 예상 매출, 자금조달 계획과 사업 기간을 종합해 최종 투자 여부를 결정한다.
다음 칼럼은 소규모 부동산 개발 사업성 분석에서 반드시 계산해야 할 비용 항목, 토지 매입 전 건축 가능 여부를 확인하는 실전 검토 방법, 소규모 주택 개발에서 주택법과 건축법을 구분해서 봐야 하는 이유 등에 대한 내용을 순차적으로 집필할 예정이다. 아래 자주 묻는 질문 외에 추가로 궁금한 사항이 있으면 언제든 상담을 신청하면 된다.
▲ 자주 묻는 질문(FAQ)
소규모 부동산 개발은 토지만 싸게 사면 되는 것 아닌가요? / 토지 가격은 사업비에서 중요한 항목이지만 가격만으로 사업성을 판단할 수는 없다. 건축 가능 용도와 규모, 도로 조건, 인허가, 공사비와 금융비용, 분양 가능성 등을 함께 검토해야 한다.
토지이용계획확인서만 보면 건축 가능 여부를 알 수 있나요? / 토지이용계획확인서는 토지에 적용되는 도시계획 결정사항과 행위제한 등을 확인하는 중요한 자료다. 다만 실제 건축 가능 여부는 계획하려는 건축물의 용도와 규모, 도로와 주차 등 여러 조건을 함께 검토해야 한다.
현황 도로가 있으면 건축할 수 있나요? / 현황도로가 있다는 사실만으로 건축에 필요한 도로 조건이 충족됐다고 단정할 수 없다. 건축법상 도로인지, 대지가 도로에 적법하게 접하는지, 개발행위허가 과정에서 진입도로 조건을 충족하는지 등을 별도로 확인해야 한다.
소규모 개발이면 부동산개발업 등록을 하지 않아도 되나요? / 개발 규모와 사업 형태에 따라 달라진다. 부동산개발업법은 타인에게 공급할 목적으로 일정 규모 이상의 부동산개발을 업으로 영위하는 경우 등록하도록 규정하고 있으므로 개발 규모와 공급 형태를 기준으로 확인해야 한다.
건축물을 분양할 예정이라면 언제 분양 절차를 확인해야 하나요? / 토지 매입 이후가 아니라 사업계획을 세우는 단계에서 확인하는 것이 바람직하다. 건축물의 종류와 규모에 따라 건축물분양법 또는 주택법 등이 적용될 수 있기 때문이다.
[칼럼 제공]
이수복 대표는 부동산컨설팅 분야에서 활동하며 소규모부동산 개발을 전문 분야로 하고 있다. 부동산 컨설턴트, 부동산 분양대행, 소규모부동산 디벨로퍼, 부동산 자산컨설턴트, 부동산 마케터, 부동산 디자이너로서의 분야를 주요 경력으로 두고 있다.
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