[중소기업연합뉴스] 김준수 기자 = 토지보상금은 토지 가격만 확인한다고 끝날 문제가 아니다. 공익사업으로 토지나 건축물이 편입되면서 영업을 계속하기 어려워지거나 농업을 중단하게 되거나 거주지를 옮겨야 하는 경우 법에서 정한 별도의 손실보상 항목이 발생할 수 있다.
따라서 보상계획이나 재결서를 받았다면 토지와 건물의 평가액뿐 아니라 영업손실, 영농손실, 이주대책, 주거이전 등과 관련 보상 대상이 빠짐없이 검토되었는지를 전문가와 함께 확인해야 한다.
현재 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」은 영업의 손실, 농업의 손실, 휴직 또는 실직으로 인한 임금손실 등에 관한 보상 근거를 두고 있다.
또한 주거용 건축물을 제공함으로써 생활의 근거를 상실하는 사람에 대해서는 이주대책을 수립·실시하거나 이주정착금을 지급하도록 규정하고 있다.
▲ 토지보상에서 먼저 확인해야 할 것은 무엇인가?
보상 대상 토지의 가격만 확인하는 방식으로는 전체 손실보상 관계를 파악하기 어렵다. 토지보상법은 토지 외에도 권리, 영업, 농업, 근로자의 임금손실, 이주와 주거이전 등에 관한 별도의 규정을 두고 있기 때문이다.
특히 보상 과정에서 먼저 확인할 부분은 내 재산과 영업·영농·거주 관계에서 어떤 손실이 발생하는지다. 같은 사업구역 안에 토지가 편입되더라도 토지소유자인지, 임차인인지, 실제 경작자인지, 영업자인지, 주거용 건축물의 거주자인지에 따라 검토해야 할 보상 항목이 달라질 수 있다.
[토지 보상 시 확인 사항]
우선해서 살펴보아야 할 사항은 토지는 편입 면적, 이용 상황, 개별적인 토지의 특성 및 평가 내용 등이고 건축물·공작물 편입 여부와 이전 또는 철거에 따른 손실도 살펴보아야 한다.
또한 영업손실 보상 대상에 해당하는지와 폐업·휴업 여부와 농업과 관련 실제 경작 여부와 영농손실 보상 대상 여부도 살펴야 한다.
더하여 거주와 관련한 주거용 건축물 제공으로 생활의 근거를 상실하는지 여부, 이주대책 또는 이주정착금 대상 여부, 주거이전에 필요한 비용과 동산 운반비용 등 해당 여부, 불복절차 진행 시 수용재결 여부와 이의신청 및 행정소송 제기 기간 등도 함께 살펴보아야 한다.
토지보상법 제77조는 영업을 폐업하거나 휴업함에 따른 영업손실을 보상하도록 하고 있으며, 농업의 손실은 농지의 단위 면적 당 소득 등을 고려하여 실제 경작자에게 보상하도록 규정한다. 휴직 또는 실직하는 근로자의 임금손실도 별도의 보상 대상으로 규정되어 있다.
▲ 영업보상은 누구나 받을 수 있는 것이 아니다.
영업을 하고 있다는 사실만으로 곧바로 영업손실 보상 대상이 되는 것은 아니다. 「토지보상법 시행규칙」 제45조는 영업손실의 보상 대상이 되는 영업의 요건을 정하고 있다.
원칙적으로 사업인정고시일 등 전부터 적법한 장소에서 인적·물적 시설을 갖추고 계속적으로 영업을 하고 있어야 하며, 관계 법령상 허가 등이 필요한 영업이라면 사업인정고시일 전에 해당 허가 등을 받아 그 내용대로 영업하고 있어야 한다. 무허가건축물 등에서 임차인이 영업하는 경우에는 별도의 요건이 적용된다.
따라서 영업보상을 검토할 때는 단순히 사업자등록증이 있다는 것만 확인할 것이 아니라 영업장소, 영업 시점, 허가·신고 여부, 실제 영업 여부, 임대차 관계 등을 함께 확인해야 한다.
폐업에 해당하는 경우의 영업손실은 시행규칙에 따라 일정한 방식으로 평가되며, 현행 시행규칙 제46조는 폐업하는 경우 2년간의 영업이익과 영업용 고정자산·원재료·제품 및 상품 등의 매각손실액을 고려하도록 규정하고 있다.
반대로 사업장 이전이 가능한 경우에는 폐업과 동일한 방식으로 판단해서는 안 된다. 휴업 등에 따른 손실은 별도의 평가 기준이 적용되므로 자신의 영업이 폐업에 해당하는지, 휴업에 해당하는지부터 구분해야 한다.
▲ 영농보상은 토지소유자와 실제 경작자를 구분해야 한다.
농지를 사업지구에 편입당했다고 해서 토지소유자가 항상 영농손실의 수령자가 되는 것은 아니다. 토지보상법 제77조 제2항은 농업의 손실에 대해 실제 경작자에게 보상하는 것을 원칙으로 규정하고 있다. 농지소유자가 해당 지역에 거주하는 농민인 경우에는 소유자와 실제 경작자의 협의에 따라 보상할 수 있다는 예외도 두고 있다.
영농손실의 구체적인 산정방법 역시 시행규칙에서 정하고 있다. 시행규칙 제48조는 일정한 농지에 대한 영농손실액을 농가경제조사통계 등을 활용하여 산정하도록 규정하고 있으며, 실제소득을 입증할 수 있는 경우에는 별도의 기준에 따라 산정할 수 있도록 하고 있다.
따라서 농지를 보상받는 경우에는 토지 가격만 확인하지 말고 누가 실제 경작했는지, 해당 농지가 보상대상 농지에 해당하는지, 실제소득을 입증할 수 있는지를 함께 확인할 필요가 있다.
▲ 이주대책과 주거이전 관련 보상도 별도로 살펴야 한다.
토지보상 과정에서 자주 혼동하는 부분이 이주대책과 주거이전 관련 보상이다. 토지보상법 제78조 제1항은 공익사업의 시행으로 주거용 건축물을 제공함에 따라 생활의 근거를 상실하게 되는 사람을 이주대책대상자로 보고, 사업시행자가 대통령령으로 정하는 바에 따라 이주대책을 수립·실시하거나 이주정착금을 지급하도록 규정한다.
또한 같은 조 제6항은 주거용 건물의 거주자에 대해 주거이전에 필요한 비용과 가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용을 산정하여 보상하도록 규정한다. 주거용 건축물이 사업에 편입되는 경우에는 토지와 건물의 보상금만 확인하고 이주와 관련된 문제를 별도로 검토하지 않는 방식은 적절하지 않다. 자신의 거주 형태와 건축물의 현황, 사업시행자의 이주대책 기준 등을 함께 확인해야 한다.
▲ 보상금에 이견이 있다면 언제 무엇을 해야 하는가?
보상 협의 단계에서 보상금이나 보상 항목에 이견이 있다면 자신의 주장을 뒷받침할 자료를 정리하는 것이 우선이다. 토지의 이용상황이나 영업의 실질, 실제 경작관계, 거주관계처럼 평가나 인정 여부에 영향을 미치는 사실관계를 구체적인 자료로 제시해야 한다.
사업시행자의 협의만으로 해결되지 않고 수용재결 절차로 넘어간 경우에는 절차와 기간을 더욱 주의해야 한다.
국토교통부 중앙토지수용위원회가 안내하는 수용재결 절차를 보면 재결신청, 공고·열람, 의견청취, 사실조사, 감정평가 및 보상액 산정, 수용재결, 재결서 송달 등의 절차를 거친다. 중앙토지수용위원회는 공고·열람 단계에서 소유자 등의 의견을 듣고, 이후 사실관계를 확인한 뒤 감정평가를 거쳐 보상액을 산정한다고 안내하고 있다.
따라서 의견을 제출할 기회가 있다면 단순히 “보상금이 적다”고 주장하는 것보다 어떤 보상 항목이 누락되었는지, 어떤 사실관계가 잘못 반영되었는지, 어떤 자료가 이를 뒷받침하는지를 구체적으로 정리하는 것이 필요하다.
수용재결에 불복하는 경우에는 토지보상법상 별도의 이의신청 제도가 있다. 중앙토지수용위원회의 재결에 이의가 있는 경우에는 중앙토지수용위원회에 이의를 신청할 수 있다.
지방토지수용위원회의 재결에 이의가 있는 경우에는 해당 지방토지수용위원회를 거쳐 중앙토지수용위원회에 이의를 신청할 수 있다. 이의신청은 재결서 정본을 받은 날부터 30일 이내에 해야 한다.
중앙토지수용위원회는 이의신청을 받아 재결이 위법하거나 부당하다고 인정하면 재결의 전부 또는 일부를 취소하거나 보상액을 변경할 수 있다.
여기서 중요한 것은 이의신청을 검토하는 동안에도 다음 절차의 기간을 놓치지 않는 것이다. 토지보상법 제85조에 따르면 재결에 불복하는 행정소송은 재결서를 받은 날부터 90일 이내에 제기할 수 있고, 이의신청을 거친 경우에는 이의신청에 대한 재결서를 받은 날부터 60일 이내에 제기할 수 있다.
반면 일반적인 행정처분에 대한 행정심판은 「행정심판법」상 처분이 있음을 알게 된 날부터 90일 이내, 처분이 있었던 날부터 180일 이내에 청구하는 것이 원칙이다. 따라서 토지 보상과 관련하여 행정심판을 검토하는 경우에는 어떤 처분을 대상으로 하는지와 해당 처분에 적용되는 불복절차가 무엇인지부터 구분해야 한다.
토지수용재결 자체에 대해서는 토지보상법이 이의신청과 행정소송에 관한 별도의 절차와 기간을 규정하고 있으므로, 일반적인 행정심판 청구 기간을 그대로 적용하여 판단해서는 안 된다. 실제 불복 절차를 선택할 때에는 처분의 종류와 현재 진행단계를 확인해야 한다.
▲ 보상금 검토에서 놓치기 쉬운 것은 '금액'보다 '항목'이다.
보상금이 예상보다 적다고 느끼는 경우 많은 사람은 감정평가 금액부터 확인한다. 그러나 실제 검토에서는 금액뿐 아니라 보상항목 자체가 모두 반영되었는지를 먼저 확인할 필요가 있다.
예를 들어 토지가 편입되면서 그 토지에서 영업을 하고 있었다면 영업손실 문제가 별도로 발생할 수 있고, 농지를 실제 경작하고 있었다면 영농손실 문제가 검토 대상이 될 수 있다. 주거용 건축물에 거주하고 있었다면 이주대책과 주거이전에 관한 보상도 검토해야 한다.
또한 토지보상법은 권리에 관한 보상도 별도로 규정하고 있다. 광업권, 어업권, 양식업권 및 물의 사용에 관한 권리 등에 대해서도 투자비용, 예상 수익 및 거래가격 등을 고려하여 적정가격으로 보상하도록 규정한다.
토지 저문가인 필자의 견해는 보상금 검토의 출발점은 “얼마를 받느냐”만이 아니라 “무엇에 대해 어떻게 보상받아야 하는가”가 되어야 한다는 것이다. 먼저 토지 보상 시 무엇을 확인해야 할지 짚어 보자.
첫째 사업시행자가 작성한 보상대상 목록에 내 토지·건물·영업·영농·거주관계가 정확하게 반영되어 있는지 확인해야 하며 둘째 영업자는 사업인정고시일등 당시의 영업장소, 사업자등록, 허가·신고, 임대차관계 및 실제 영업자료를 확인해야 한다.
셋째 농업인은 토지소유자와 실제 경작자가 누구인지 확인하고 영농손실 보상에 필요한 경작 및 소득 관련 자료를 정리해야 하며 넷째 주거용 건축물의 거주자는 이주대책 대상 여부와 주거이전 및 동산 운반에 관한 보상 여부를 확인해야 한다.
다섯째 수용재결서를 받은 경우 이의신청 30일, 행정소송 90일 또는 이의신청을 거친 경우 60일이라는 법정기간을 어기면 안 된다.
▲ 토지보상 전문가 상담이 필요한 경우
보상대상 여부가 명확하지 않은 영업이나 영농을 하고 있는 경우, 토지소유자와 실제 경작자가 다른 경우, 무허가 또는 인허가와 관련된 영업인 경우, 이주대책 대상 여부가 문제되는 경우, 보상 항목 일부가 누락되었다고 판단되는 경우에는 재결서와 보상 명세를 가지고 토지보상 분야의 전문가에게 검토를 받아보는 것이 필요하다.
특히 전) 국토교통부 부이사관 출신으로 부동산학 박사인 필자가 강조하고 싶은 부분은 수용재결 이후에는 법정기간이 진행되므로 “조금 더 알아본 다음 결정하겠다”는 이유로 기간을 넘기지 않도록 주의해야 한다는 점이다.
정리하면 토지보상은 토지 가격만의 문제가 아니다. 영업을 하고 있었다면 영업손실, 농지를 실제 경작했다면 영농손실, 주거지를 잃게 된다면 이주대책과 주거이전 관련 보상을 각각 검토해야 한다.
또한 보상금에 이견이 있다면 단순히 금액이 적다는 주장보다 어떤 보상항목이 누락되었는지, 사실관계가 어떻게 다르게 반영되었는지, 이를 입증할 자료가 무엇인지를 구체적으로 확인해야 한다.
마지막으로 수용재결 이후에는 이의신청과 행정소송의 법정기간을 놓치지 않아야 한다. 토지보상 문제를 확인하고 있다면 가장 먼저 보상명세서와 재결서에서 보상항목별 내용을 확인하고, 누락된 항목과 이견이 있는 항목을 구분하여 정리하는 것부터 시작해야 한다.
▲ 그렇다면 토지보상 어떤 순서로 검토해야 할까?
1단계는 보상항목 확인이다. 토지·건물뿐 아니라 영업, 영농, 이주, 주거이전 등 자신의 상황에 해당할 수 있는 보상항목을 확인해야 한다.
2단계는 입증자료 준비다. 사업자등록·허가자료·임대차계약서·영업자료·경작자료·거주자료 등 해당 보상 항목을 입증할 수 있는 자료를 정리하고 준비해야 한다.
3단계는 보상명세와의 비교다. 사업시행자가 산정한 보상내역과 실제 상황을 항목별로 비교해야 한다. 4단계는 불복기간 확인이다. 수용재결을 받은 경우 재결서 송달일을 기준으로 이의신청 및 행정소송 기간을 계산한다. 이의신청은 30일, 재결에 대한 행정소송은 원칙적으로 90일, 이의신청을 거친 경우 60일이다.
5단계는 쟁점별 검토다. 토지보상 전문가와 함께 보상금 자체의 평가 문제인지, 보상 대상에서 제외된 항목의 문제인지, 사실관계 인정의 문제인지 구분하여 대응해야 한다.
본 칼럼 이후 필자는 후속 주제로 3편의 칼럼을 준비 중이다. 토지수용 보상금 감정평가는 어떻게 이루어지는가? 감정평가 과정과 보상금 산정에서 확인해야 할 주요 항목을 살펴보고, 영업보상 받을 때 준비해야 할 자료는 무엇인가? 영업의 적법성·계속성·실제 영업 여부를 입증하는 자료를 중심으로 정리할 예정이다. 또한 이주대책과 이주정착금은 어떻게 다른가? 주거용 건축물의 거주자에게 적용되는 이주 관련 제도의 차이를 살펴볼 예정이다.
▲ 자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 토지보상금을 받으면 영업보상도 자동으로 받을 수 있나? / 아니다. 영업손실 보상은 토지보상과 별도의 요건을 충족해야 한다. 영업의 장소, 시점, 허가 여부 등 토지보상법 시행규칙에서 정한 요건을 확인해야 한다.
Q2. 농지를 소유하고 있으면 영농손실보상을 받을 수 있나? / 영농손실은 원칙적으로 실제 경작자에게 보상하도록 규정되어 있다. 따라서 토지소유자와 실제 경작자가 다른 경우에는 실제 경작관계를 별도로 확인해야 한다.
Q3. 주택이 수용되면 토지와 건물 보상만 받는 것인가? / 그것만 확인해서는 안 된다. 이주대책 또는 이주정착금의 대상인지, 주거이전에 필요한 비용과 동산 운반비용의 보상 대상인지도 함께 확인해야 한다.
Q4. 수용재결에 불복하려면 이의신청부터 해야 하나? / 토지보상법은 수용재결에 대한 이의신청 제도를 별도로 규정하고 있다. 중앙 또는 지방토지수용위원회의 재결인지에 따라 이의신청 방법이 달라지며, 재결서 정본을 받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 해야 한다.
Q5. 이의신청을 하면 행정소송 기간도 다시 계산되나? / 토지보상법 제85조는 이의신청을 거친 경우 이의신청에 대한 재결서를 받은 날부터 60일 이내에 행정소송을 제기할 수 있도록 규정하고 있다. 따라서 이의신청을 했다면 그 결과를 받은 이후의 소송기간도 별도로 확인해야 한다.
[칼럼 제공]
김영우 부동산학박사(도시계획 전공)는 한국토지보상지원센터 센터장으로 토지보상 분야를 전문으로 한다. 전 국토교통부 부이사관으로 부동산운영과장, 도시정책과, 부동산평가과, 중앙토지수용위원회 등에서 근무했으며 대한행정사협회 이사 및 토지보상법 교수, 한국부동산개발협회 부동산개발전문인력 교수, 명지대학교 부동산대학원 겸임교수, 한국도로협회 상근부회장을 역임했다.
주요 저서로는 『부동산 생로병사』, 『도시계획이란 무엇인가?』, 『부동산개발법제 연구』 등이 있다. 다음 칼럼이 궁금한 분하거나 도움을 받고 싶은 분은 아래 연락처로 신청 또는 연락하면 된다.
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