[중소기업연합뉴스] 김준수 기자 = 불법 증축 건물주가 가장 먼저 확인해야 할 것은 자신이 소유한 건축물이 2026년 12월 17일부터 시행되는 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」의 대상에 해당하는지다. 이번 특별조치법은 일정한 요건을 갖춘 소규모 주거용 특정 건축물에 한해 한시적으로 사용승인을 받을 수 있도록 한 법이다.
특히 주의할 점은 ‘불법 건축물이 모두 양성화된다’고 이해해서는 안 된다. 법률은 적용 대상의 건축물 종류와 면적, 완공 시점, 건축물의 위치와 안전성, 이행강제금 및 과태료 문제 등을 구체적으로 제한하고 있다.
▲ 2026년 불법증축양성화는 무엇이 달라지는가?
2026년 6월 16일 제정·공포된 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」이 2026년 12월 17일부터 시행된다. 법률의 유효기간은 시행일부터 18개월이다.
따라서 이번 제도는 상시적으로 운영되는 일반적인 건축허가 제도가 아니라 18개월 동안 한시적으로 적용되는 특별법이라는 점부터 이해할 필요가 있다.
더하여 이 법에서 말하는 ‘특정건축물’에는 건축허가나 건축신고 없이 건축하거나 대수선한 건축물, 허가나 신고를 했지만 사용승인을 받지 못한 건축물, 용도변경 허가나 신고 없이 용도를 변경한 건축물 등이 포함된다.
그러나 모든 특정건축물이 대상이 되는 것은 아니다. 법에서 정한 대상은 기본적으로 2023년 12월 31일 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물이다. 여기서 주거용 특정건축물이란 해당 건축물의 연면적 중 50% 이상이 주거용인 건축물을 말한다.
면적 기준도 함께 확인해야 한다. 다세대주택은 세대 당 전용면적 85㎡ 이하, 단독주택은 연면적 165㎡ 이하, 단독주택 중 165㎡ 초과 330㎡ 이하는 해당 지방자치단체 조례에 따라 적용 가능, 다가구주택은 연면적 660㎡ 이하, 근린생활시설을 사실상 주택으로 사용한 경우는 상기와 같은 규모 기준에 적합하고 2023년 12월 31일 이전부터 주택으로 사용한 경우다.
[불법건축물 양성화 유형별 면적 기준]
여기서 특히 더 주의해야 할 부분이 있다. 단독주택과 다가구주택의 면적 기준을 혼동해서는 안 된다. 현행 특별조치법은 단독주택의 기본 기준을 연면적 165㎡ 이하로 두면서 165㎡ 초과 330㎡ 이하인 경우 지방자치단체 조례에 따르도록 하고 있고 다가구주택은 별도로 연면적 660㎡ 이하라는 기준을 두고 있다. 따라서 건축물의 용도와 면적이 이 법에 해당하는지는 건축물대장과 실제 사용 현황을 기준으로 먼저 확인해야 한다.
▲ 불법 증축이라고 모두 양성화되는 것은 아니다.
이 내용을 한번 다루는 이유는 필자가 이번 특별법에서 면적 기준만 충족하면 사용승인을 받을 수 있는 것이 아니라는 점을 강조하기 위해서다.
법률은 도시·군 계획 시설부지, 개발제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 접도구역, 도시개발구역, 정비구역, 보전산지 등 일정한 지역에 있는 건축물에 대해서는 원칙적으로 적용하지 않도록 하고 있는데 일부 지역은 법률에서 정한 예외도 있으므로 토지의 용도지역과 해당 구역 지정 여부를 함께 확인해야 한다.
또한 실제 건축물이 안전성과 주변 환경에 관한 기준을 충족해야 하는데
사용승인을 받기 위해서는 자기 소유 대지 등 법에서 정한 대지 조건을 갖추고, 건축물의 구조 안전, 위생, 방화 등에 문제가 없어야 한다.
또한 도시계획사업의 시행이나 인근 주민의 일조권 향유에 현저한 지장이 없어야 하며, 일정한 유형의 건축물은 피난, 방화, 내화구조 및 소방 관련 기준도 함께 확인해야 한다.
따라서 불법 증축 부분이 단순히 면적을 조금 늘린 경우라고 하더라도 구조 안전이나 피난, 방화, 소방, 일조권 등에 문제가 있다면 특별법에 따른 사용승인을 받는 데 문제가 발생할 수 있다.
특히 불법 증축을 한 건물주가 흔히 하는 실수는 “오래된 건물이기 때문에 괜찮을 것”이라고 생각하는 것이다. 그러나 이번 특별법에서 중요한 기준 중 하나는 2023년 12월 31일 당시 사실상 완공된 건축물인지 여부이다. 단순히 오래된 건축물이라는 이유만으로 대상이 되는 것은 아니다.
▲ 또 하나 주의할 부분은 이행강제금이다.
「건축법」 제79조는 허가권자가 위반건축물에 대해 공사 중지, 해체, 개축, 증축, 수선, 용도변경, 사용금지 또는 사용 제한 등의 필요한 조치를 명할 수 있도록 하고 있다.
「건축법」 제80조는 시정명령을 이행하지 않는 경우 이행강제금을 부과할 수 있도록 규정하고 있으며, 일정한 경우 반복 부과도 가능하도록 하고 있다.
이번 특별조치법은 이러한 기존 건축법상의 위반 상태를 단순히 없던 일로 만드는 제도가 아니다. 특별법이 정한 절차를 통해 대상 건축물에 사용승인을 부여하는 방식으로 양성화하는 제도이다.
따라서 현재 이행강제금이 부과되고 있는 건축물이라면 납부 여부와 부과 횟수, 추가 위반 여부 등을 함께 확인해야 한다. 특별법은 대상 건축물에 대해 이행강제금과 과태료의 체납 문제를 별도로 규정하고 있으며, 부과된 금액을 1년 이내에 납부하는 조건으로 사용승인을 받을 수 있도록 하고 있다.
▲ 불법 증축 건물주는 무엇을 준비해야 하는가?
특별법에 따른 양성화는 건축물 소유자가 신청서 한 장을 제출하는 방식으로 끝나는 절차가 아니다.
법률은 대상 건축물의 건축주 또는 소유자가 관할 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수·구청장에게 신고하도록 하고 있는데 원칙적으로 건축사가 작성한 설계도서와 현장 조사서를 첨부하도록 규정하고 있다.
필자의 경우 의뢰를 받으면 가장 먼저 건축물대장을 확인하는데 건축물대장에 기재된 면적과 실제 건축물의 면적이 같은지, 층수와 용도가 같은지, 위반건축물 표시가 있는지를 확인한다.
다음으로 실제 불법 증축 부분을 확인한다. 옥상이나 베란다, 발코니, 주차장, 창고 등의 공간을 확장한 경우에도 건축법상 증축에 해당할 가능성이 있으므로 이때 단순히 ‘작은 공간을 늘린 것’이라고 판단해서는 안 된다.
세 번째는 토지와 지역 조건이다. 건축물대장만 확인해서는 충분하지 않다. 토지이용계획확인 등을 통해 개발제한구역, 도시계획시설, 정비구역, 도시개발구역, 접도구역, 보전산지 등에 해당하는지를 확인해야 한다.
네 번째는 안전과 구조에 대한 확인이다. 불법 증축 부분의 구조가 기존 건축물에 어떤 영향을 주는지, 피난 및 방화에 문제가 없는지, 주차 및 일조와 관련한 문제가 있는지를 건축, 구조 안전 전문가와 함께 확인해야 한다.
마지막으로 이행강제금과 과태료 납부 내역을 확인해야 하는데 특별법은 대상 건축물에 대해 별도의 과태료를 규정하고 있기에 단순히 기존 이행강제금만 납부했다고 해서 모든 절차가 끝나는 것으로 생각해서는 안 된다.
이번 특별법에 따른 기본적인 순서를 정리하면 ① 건축물대장 확인, ② 실제 건축 현황 측량·조사, ③ 위반 내용 확인, ④ 토지 및 지역 규제 확인, ⑤ 구조·피난·방화·주차 등 검토, ⑥ 이행강제금·과태료 확인, ⑦ 건축사와 설계도서 및 현장 조사서 준비, ⑧ 시행일 이후 관할 지자체에 신고 등의 순서로 진행 된다.
여기서 한 가지 더 주의할 사항이 있다. 2026년 9월 30일 현재 국토교통부는 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법 시행령」 제정안을 입법예고하고 있다. 하여 신고 기간과 일부 세부 절차 등 하위법령에 위임된 사항은 최종 시행령을 확인해야 한다. 이는 현재 시점에서 확정된 법률의 내용과 앞으로 확정될 시행령과 시행규칙을 구분해서 살펴봐야 하기 때문이다.
▲ 전문가 상담이 필요한 경우는?
건축물대장과 실제 건축물이 다른 경우, 불법 증축 면적이 정확하지 않은 경우, 근린생활시설을 주택으로 사용하고 있는 경우, 개발제한구역이나 정비구역 등에 위치한 경우, 이행강제금이 계속 부과되고 있는 경우에는 단순한 인터넷 검색만으로 양성화 가능 여부를 판단하기 어렵다.
이런 경우에는 건축물대장과 토지이용계획, 기존 설계도서, 위반건축물 관련 행정처분 자료 등을 준비한 뒤 건축사 등 관련 전문가에게 대상 여부와 정리 방법을 검토받아야 한다.
필자가 단계별로 불법증축 양성화를 진행하는 과정은 1단계에서는 자료를 확인한다. 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획 관련 자료, 기존 건축허가, 신고 자료와 실제 건축물 현황을 준비한다.
2단계는 위반 내용을 확인한다. 무단증축인지, 무단용도변경인지, 대수선인지, 사용승인을 받지 못한 건축물인지 구분하고 3단계는 대상 여부 검토다. 주거용 비율, 건축물 종류, 면적, 2023년 12월 31일 당시 완공 여부와 제외지역 해당 여부를 확인한다.
4단계는 설계도서와 현장조사 준비다. 법률에서 정한 절차에 따라 건축사가 필요한 자료를 작성할 수 있도록 현황을 정리하고 5단계는 시행 이후 신고와 심의다. 특별법 시행일 이후 관할 지방자치단체의 신고 절차와 세부 기준을 확인하고 정해진 절차에 따라 신고한다.
불법 증축 양성화의 핵심은 첫째, 2026년 12월 17일부터 새로운 특별조치법이 시행된다는 점이다. 둘째, 모든 불법증축건물이 대상이 되는 것이 아니라 2023년 12월 31일 당시 사실상 완공된 일정 규모의 소규모 주거용 특정건축물이라는 점이다.
셋째, 면적 기준만 충족해서는 부족하고 지역 조건, 구조안전, 위생, 방화, 일조권, 피난·소방, 이행강제금과 과태료 등 여러 요건을 함께 확인해야 한다는 점이다.
따라서 불법 증축 건물주라면 특별법 시행일까지 기다렸다가 급하게 움직이기보다 지금 자신의 건축물대장과 실제 현황을 비교하는 것부터 시작하는 것이 필요하다. 특히 특별법 시행령이 현재 입법예고 중인 만큼 최종 세부 기준이 확정되는 과정도 확인해야 한다.
이번 특별법은 한시법이다. 그러나 한시법이라는 이유만으로 서둘러 신청하는 것보다 자신의 건축물이 법에서 정한 대상에 해당하는지, 실제 위반 부분을 어떻게 정리해야 하는지, 필요한 설계도서와 현장조사 자료는 무엇인지부터 정확히 파악하는 것이 우선이다.
▲ 자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 불법증축을 오래전에 했다면 무조건 양성화할 수 있나요? / 아니다. 이번 특별법은 2023년 12월 31일 당시 사실상 완공된 일정 규모의 주거용 특정건축물 등을 대상으로 하며, 면적과 지역, 안전 등 여러 요건을 충족해야 한다.
Q2. 불법증축 면적이 작으면 양성화 대상이 되나요? / 면적이 작다는 사실만으로 판단할 수 없다. 건축물의 종류와 전체 면적, 주거용 비율, 위반 내용과 위치 등을 함께 확인해야 한다.
Q3. 이행강제금을 내고 있으면 양성화를 신청할 수 없나요? / 이행강제금 부과 사실 자체만으로 일률적으로 배제되는 것은 아니다. 특별법은 과태료와 이행강제금의 체납 문제를 별도로 규정하고 있으며, 일정한 경우 납부 조건부 사용승인을 허용하고 있다.
Q4. 근린생활시설을 주택으로 사용하면 양성화 대상이 될 수 있나요? / 일정 요건을 충족하면 대상에 포함될 수 있다. 특별법은 일정 규모의 대상건축물 중 근린생활시설로 허가받았지만 사실상 주택으로 사용한 건축물에 관한 규정을 두고 있으며, 2023년 12월 31일 이전부터 주택으로 사용한 경우라는 요건이 있다.
Q5. 지금 바로 양성화 신청을 할 수 있나요? / 2026년 9월 30일 현재는 아직 특별법 시행 전이다. 법률의 시행일은 2026년 12월 17일이며, 현재 국토교통부가 시행령 제정안을 입법예고하고 있으므로 시행 전까지 세부 절차를 확인해야 한다.
[칼럼 제공]
성진용 건축사·교수는 이안종합건축사사무소 대표 건축사로 건축설계, 용도변경, 토지형질변경 분야를 다룬다. 저서로 『용도변경과 토지형질변경 수익화의 비밀』, 『부동산개발계획과 국토이용』, 『부동산시장에서 성공하는 손자병법전략』, 『국민부자지침서』 등이 있다. 문의 010-5345-0641
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